2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“《批复》”）公布施行。该批复虽然仅有三条，但内容十分重要，与房地产开发企业、购房消费者等权利主体息息相关。现对《批复》的出台背景、主要内容进行解读。

一、出台背景

最近几年，中国房地产行业起伏不定呈现出了从全方位限制房价到行业市场销售大幅回落的魔幻变化，在“保民生、保交房”的大背景，购房人权益的受偿顺位规则需要在《民法典》体系下重新考量。商品房消费者权利、建设工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权等权利顺位问题亟需解决。本次《批复》的出台，具有司法解释效力，完善了人民法院在审理房地产开发企业相关纠纷案件中的法律适用。

二、主要内容逐条解读

（一）《批复》第一条解读

【原文】一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

【解读】第一条再次重申建设工程价款优于抵押权和其他债权，强调了建设工程价款优先受偿权是法定优先权，具有强制性，指明承包人可以就建设工程的价款优先受偿，其法律依据为《民法典》第807条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第36条。

（二）《批复》第二条解读

【原文】二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

【解读】第二条明确了商品房消费者的房屋交付请求权优先规则，商品房消费者享有房屋交付请求权优先的，应同时具备以下条件：（1）商品房消费者以居住为目的购买房屋；（2）已支付全部价款，时间截点为一审法庭辩论终结前。那么，怎么理解“以居住为目的购买房屋”？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称“《九民会议纪要》”）第125条，可以将“以居住为目的购买房屋”理解为商品房消费者名下无房或已有一房但为改善生活需要而另购房的。

（三）《批复》第三条解读

【条文】三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

【解读】第三条明确了商品房消费者的价款返还请求权优先规则，是《批复》的创新点。在商品房消费者选择解除购房合同的情况下，对于购房款返还请求权具有优先权，其权利行使的前提条件为“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”。

针对该条的理解，需关注“房屋不能交付且无实际交付可能”“商品房消费者”“价款返还的范围”这三个概念：（1）“房屋不能交付且无实际交付可能”存在两种思路：第一种是房屋在客观上不能交付且无实际交付可能，即由于房屋本身未竣备，无交付条件或可能，则商品房消费者可以主张价款返还；第二种是承接第二条的“只支付了部分价款”情形，在商品房消费者未在一审法庭辩论终结前支付剩余价款，或者已支付全部价款但由于房屋客观上不能交付且无实际交付可能，导致无法适用《批复》第二条的交付请求权或请求权不能实现时，可以适用《批复》第三条的价款返还请求权。（2）“商品房消费者”存在两种理解：其一是延续《批复》第二条的“以居住为目的购买房屋”的限制；其二是解除了“以居住为目的购买房屋”的限制，无论是投资目的还是居住目的，其返还价款请求权皆得以优先。本文倾向于第一种理解，理由是价款返还请求权最优先，应基于生存利益大于经营利益的社会政策原则而设置的特殊规定，其保护范围不宜扩大至以投资为目的购买房屋或其他非居住目的。（3）“价款返还的优先范围的界定”，是否应仅限定为购房款，不包括因合同解除所产生的违约金、赔偿金等？

综上所述，《批复》第三条明确规定了商品房消费者享有价款返还请求权的最优先地位，为执行和破产程序提供了明确的顺位安排，保障在当前房企困境和破产局面下消费者的权益在最大限度上不受侵犯。未来可能引起适用争议，需要法院判例进一步明确。

三、相关法律规范

1、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）全文：

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）

第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

3、《中华人民共和国民法典》

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

5、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）

第125条：……对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。……