建设产业园区是各地招商引资、实现产业聚集的重要举措之一。近年来，各地国有企业在当地政府及国资委指导下积极建设各类产业特色鲜明的产业园区，以吸引产业项目落地、引进优质企业落户，其中，产业园区房屋租赁也是引入招商项目的关键环节，产业园区房屋租赁相较于一般的国有房屋租赁具有其特殊之处。本文通过梳理国有企业园区类房屋租赁的常见法律问题，对该类租赁业务中潜在法律风险防控进行分析探讨。

一、关于招租程序

（一）关于是否需要公开招租

一般情况下，除明确规定的特殊情况外，国有房屋租赁需通过公开招租方式进行。但国有企业所运营管理的产业园区通常还与本区域的招商引资密切相关，产业园区房屋招租时普遍对承租企业的业态、营业收入等经营状况有额外要求，而出租方也会与之相对地给予承租企业一定的优惠政策，如租金优惠、物业费减免等。基于产业园区招租的特殊目标，许多地方的国资委将产业园区房屋租赁列入适用国资房产出租管理办法的例外，授权国有企业可另行灵活制定园区房屋租赁规则，以充分发挥产业园区吸引项目、招揽企业的作用，如《嘉兴市属国有企业房产出租管理办法》（嘉国资〔2023〕54号）第二十五条规定：“对出租有特殊要求的场所（商业综合体、专业市场、酒店、景区、高速公路服务区、废品回收分拣中心、有关部门认定的产业园区、物流园区等），经集团公司认定，可不使用本办法或相关条款，集团公司应根据具体情况和工作需要另行制定管理制度或操作规则进行规范。”。建议国有企业在制定园区房屋租赁管理办法时，仍需坚持以国有资产保值增值为原则，防止为了招商引资一味扩大优惠政策。同时，也需考虑到园区房屋租赁管理办法的可行性、灵活性，以免过度僵化导致业务无法推进。

（二）关于租金价格评估

国有企业房产租赁原则上必须进行评估，但在实际操作中，因园区类房屋地理位置、房屋状况等房屋条件基本相同，故除特定房产外，许多国有企业会采取以同等条件房屋资产进行整体评估的方式替代单独评估每处房产。在提高出租效率的同时，保持园区内租金价格的相对稳定。建议国有企业在设定园区房屋租金时，需充分考虑园区房屋特点进行评估，既要保持园区内房屋租金相对稳定公平，又要对特殊房屋的租金予以单独评估定价。

二、关于园区内工程情况对房屋出租的风险

（一）对于园区房屋未竣工验收的情况

现实中，园区类建设工程施工时间普遍较长，导致部分国有企业为了尽快达成招商引资目标，会提前与企业进行接洽招租。此类情况下需考虑到在建工程是否取得建设工程规划许可证的问题。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

一般情况下，建议国有企业需在取得建设工程规划许可证后方可与承租企业签订房屋租赁合同，否则存在房屋租赁合同无效的法律风险。在此之前，国有企业可通过与意向入驻企业签订意向书等方式，确立招租意向。另外，若意向入驻企业的业态对于场所有特定要求的，建议同步考虑房屋建成后是否能满足其特定要求，以防租赁合同签署后发生合同目的无法实现的法律风险。

（二）对于园区内存在部分在建工程的情况

由于园区内房屋数量较多，工程施工进度会有所差距，可能会存在园区内部分房屋已经建成可对外出租使用，另有部分房屋仍处于在建状态的情况。建议国有企业所管理园区存在上述情况时，综合园区定位以及入驻企业业态，提前向入驻企业披露园区内存在部分在建工程情况，以免后续入驻企业认为在建工程影响其正常租赁使用而产生合同纠纷和舆情风险。

三、租赁合同模板使用涉及格式条款风险

国有企业在进行园区类房屋租赁过程中，普遍选择采用预先拟定的合同模板。而在《民法典》施行后，对于格式条款的使用规定更为严格，故国有企业在合同模板的设定及使用中需要注意防止承租方在发生纠纷时援引格式条款规定进行抗辩，导致合同部分条款无法得到支持。

国有企业在设定租赁合同模板时，应当注重基于公平原则设定双方权利与义务，避免过度加重对方责任、限制对方主要权利或过度免除、减轻己方责任。同时对于涉及免除或减轻己方责任、与对方有重大利害关系的相关条款应当采取加粗、添加下划线或给予阅读提示说明等方式，充分提请承租方注意，并固定条款说明过程及保留承租方对相应条款已知悉并同意的证据，如保留聊天记录或录音录像或签字说明确认同意等。

四、租赁合同中关于约定解除权的设置及行使

（一）约定解除权条款设置

房屋租赁合同中约定解除权条款属于合同核心条款之一，而园区类房屋租赁业务与一般的房屋租赁业务相比，其租赁目的附带招商的特殊属性。在实践中，园区类房屋租赁通常会根据引进企业的规模、业态及经营状况给予相应的优惠政策，如减免房租、给予配套设施优惠等。所以，园区类房屋租赁合同的约定解除权设置中常与上述优惠政策及入驻企业经营业绩、税收贡献等企业经营情况挂钩。但在实际判决案例中，出租方依此行使约定解除权，要求单方解除租赁合同，不一定能得到法院支持。部分法院认为出租方与承租方之间本质为房屋租赁合同关系，其纠纷关键实质仍在支付租金或承租房屋使用上，而将承租方营业收入等有关企业经营情况与合同解除权挂钩，超出了房屋租赁合同的正常范畴，其约定解除权的行使条件设置不合理，不予支持。

建议国有企业在合同条款设置中，进一步明确对入驻企业的业态、营业收入、税收贡献等经营状况方面的要求，同时约定入驻企业需将上述相关资料定期报送出租方进行确认考核，并将上述要求作为入驻企业享受优惠政策的前提，从而提高相关约定解除权条款的合理性，增加法院支持的可能性。

（二）约定解除权的行使

为优化营商环境、促进交易实施，《九民纪要》规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。因此，当房屋租赁合同所约定的解除权条件成就时，单方解除权不一定能够直接实现。当发生纠纷时，法院还需根据合同履行实际情况及违约行为，具体判断违约程度以及违约行为是否影响守约方合同目的的实现。如承租方使用房屋不当导致合同约定的单方解除权条件已经成就，但后续及时整改补救，或承租方欠付租金已届约定解除期限但又后续及时补交，这些情况下若出租方仍然坚持行使单方解除权的，则由可能不被法院支持。

建议国有企业就违约行为触发单方解除权的条件设置一定的缓冲措施，如发生违约行为时，先采取要求违约方在合理限期内进行整改或以小金额违约金支付督促违约方整改或调整优惠政策等缓冲措施，当缓冲措施失效时，再行使单方解除权，进一步完善约定解除权的行使条件，增加实践操作的合理性、灵活性，同时降低法律风险。